Nedávno sme sa rozhodli splniť si sen a investovať do nehnuteľnosti v Andalúzií, konkrétne v meste Málaga. Nikdy tu nie je veľmi zima, v sezóne sem priamo z Bratislavy lieta linka Ryanairu, vďaka čomu sa sem dá dostať skôr ako do Tatier v piatok poobede a je tu neuveriteľne príjemný a pokojný život. Príjemný a pokojný však nebol proces kúpy, lebo veď kupovať nehnuteľnosť je náročné aj na Slovensku, kde poznáme jazyk, postupy, zákony a zvyklosti. Keďže informácií je na internete málo a sú veľmi útržkovité, rozhodli sme sa dať dokoy tento blog, kým si to všetko ešte pamätáme. Veríme, že môže pomôcť ďalším hľadačom krajšieho života na južnom pobreží Európy.
Ako hľadať nehnuteľnosť v Španielsku?
Na španielskom internete je viacero portálov, ktoré sú “must” a každý, kto chce predávať, na nich uverejňuje inzerciu na svoje byty. Prvou voľbou bude zrejme Idealista - www.idealista.com, neviem či najväčší, ale obsahovo určite najrozsiahlejší realitný portál na španielskom trhu. Odporúčame stiahnuť si mobilnú aplikáciu, ktorá (okrem iného) obsahuje možnosť nakresliť si na mape konkrétnu oblasť vyhľadávania.
Prvý problém, na ktorý každý hľadač zvyknutý na slovenský štandard bývania a inzerovania narazí, je otrasná kvalita inzerátov. Inzerenti fotia svoje byty neupratané, špinavé, nenaaranžované, ale hlavne fotia extrémne zle, nemajú problém zverejniť fotky rozmazané, preexponované, nič nehovoriace (detail bidetu a pod.), takže treba sa obrniť trpezlivosťou. Samozrejme platí, že s cenou nehnuteľnosti rastie aj kvalita inzerátu (ako aj nehnuteľnosti celkovo), ale v tomto blogu sa venujme nehnuteľnostiam v “bežnom” budgete čiže okolo 200K EUR - a práve v tejto cenovej hladine nájdete apartmány veľmi zlé aj veľmi dobré.
Zvykom tiež býva, že jednu nehnuteľnosť inzerujú mnohé realitky, nájdete preto rovnaký byt pokojne s dvoma, troma rôznymi cenami, treba si preto žiadať tú najnižšiu.
Ďalším portálom, ktorý je tiež dobré vyskúšať je Fotocasa - www.fotocasa.es.
S inzerentmi sa dá v pohode skontaktovať cez kontaktné formuláre na realitných portáloch. Tam, kde sme sa ozývali my, sa nám vždy ozvali späť. V Španielsku je veľmi populárny Whatsapp aj na riešenie pracovných vecí, očakávajte, že väčšina komunikácie pôjde cez túto aplikáciu. Španieli majú aj o niečo odlišnú pracovnú dobu a reagujú často aj večer a cez víkendy.
Mimochodom, znalosť španielčiny je v tomto kroku vhodná, no nie úplne nevyhnutná, Google Translate si robí svoju robotu dobre.
Na úvod - čo všetko potrebujete vybaviť
Predtým, než začnete vôbec čokoľvek riešiť je nevyhnutné vybaviť tieto základné náležitosti a je dobré ich vybaviť s predstihom.
- NIE (Número de Identidad de Extranjero)
- Identifikačné číslo cudzinca, ktorým sa identifikujete voči takmer každej inštitúcií a uvádza sa takmer všade. Je to niečo ako číslo občianskeho preukazu u nás, eventuálne rodné číslo.
- NIE je ideálne vybaviť na španielskej ambasáde v Bratislave, kde sa vyhnete čakaniu a komplikáciam ako na španielskych úradoch. Na ambasáde je to otázka 15 minút a následne 2-3 týždne čakania. NIE následne príde emailom.
- Španielsky bankový účet
- Je nevyhnutný na úhradu nehnuteľnosti, nevyhnete sa mu ani v budúcnosti - sťahujú sa z neho platby za elektrinu, správcovské poplatky a pod. Vybavenie trvá do 24 hod (napr. banka Sabadell), Sabadell sa dá vybaviť online, no finálny podpis zmluvy je potrebný vykonať osobne.
- Právny zástupca / realitný maklér / tlmočník
- Ideálne v jednej osobe. Potrebujete skrátka niekoho, kto pozná španielske reálie, aby ste ako cudzinec neťahali za kratší koniec. V Andalúzií vieme doporučiť.
Z čoho sa skladá cena nehnuteľnosti v Španielsku
Na Slovensku sme zvyknutí, že cena, ktorú vidíme v inzeráte je viac-menej konečná, nepočítajúc nejaké pomerne drobné notárske poplatky a poplatky za zápis do katastra a pod. V Španielsku je to inak. To, čo najviac ovplyvňuje nákup nehnuteľnosti v Španielsku, je povinnosť kupujúceho zaplatiť tzv. daň z prevodu - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales alebo v skratke ITP. Je to progresívna daň, ktorá rastie s cenou nehnuteľnosti a mení sa tiež podľa regiónu. V našom regióne platí, že ITP je 8 % pre nehnuteľnosti s cenou do 400K EUR. Ak budete rátať okolo 8 - 10 % z ceny, urobíte dobre - menej to nebude.
Pre špekulantov - nie, zaplateniu tejto dane sa vyhnúť nedá. Bez potvrdenia o zaplatení vám nezapíšu vlastnícke práva do katastra (Registro de la Propiedad).
Okrem ITP je dôležité počítať s ďalšími nákladmi a to napríklad:
Notárske poplatky
V Španielsku sú notárske úrady veľmi obľúbené. Aj celý prevod nehnuteľnosti rieši notár (nemusí, ale je to veľmi odporúčané), takže s procesom prevodu nie je spojených toľko rizík ako na Slovensku. Notár pred prevodom kontroluje všetky fakty o nehnuteľnosti, záložné práva, súdne procesy a pod., čiže v ideálnom prípade by ste si mali byť istí, že kupujete čistú nehnuteľnosť. Za to si však notár pýta od 0,5% do 1,5% z ceny nehnuteľnosti, u nás to z nejakého dôvodu vyšlo 680 EUR čo je menej ako 0,5%. Treba počítať aj s nákladom na notársku úschovu - viď nižšie.
Tlmočenie a právna pomoc
Ak neovládate španielčinu na ozaj vysokej úrovni, na notárske akty si zožeňte tlmočenie, ideálne právnika alebo realitného makléra, ktorý nielen dokáže tlmočiť, ale chápe súvislostiam. U nás náklad 180 EUR. Zároveň je vhodné mať právneho zástupcu alebo vlastného realitného makléra, ktorý pomôže s procesom a preverovaním nehnuteľností a poskytne veľmi cenné knowhow, ktoré skrátka nemáte. U nás náklad 500 EUR, ktoré ale neľutujeme.
Zápis do katastra
Pred zápisom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je potrebné uhradiť spomínanú daň (ITP). Človek by si povedal, že uhradiť daň nebude až taký problém, dostaneme číslo účtu, 8 % z ceny si vypočítať dokážeme a hotovo. Skutočnosť je taká, že na úhradu dane je potrebné vyplniť formulár Modelo 600, ktorý nedokáže vyplniť ani rodený Španiel, a následne ho uhradiť prostredníctvom niektorej zo zmluvných bánk. Veľmi pravdepodobne na tento akt budete potrebovať pomoc, ktorá nás stala 300 EUR a zabezpečil nám ju samotný notársky úrad, ktorý nám poskytol aj sprocesovanie kúpy nehnuteľnosti. Samotný kataster si tiež pýta poplatok, na ktorý existuje komplikovaný výpočet a ani notár dopredu nedokázal určiť, koľko to môže byť, ale rádovo sa to pohybuje okolo 400 EUR pre nehnuteľnosti v našej cene. Výpočet poplatku sa odvíja od tzv. katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá ma pramálo spoločné s reálnou cenou a ako sa vypočítava nikto, okrem katastra, netuší.
Bankové poplatky a notárska úschova
Všetky platby za nehnuteľnosti sa v Španielsku realizujú buď prevodmi priamo na účet predávajúceho, čo je riskantné, alebo prostredníctvom notárskej úschovy. Keď sme sa pýtali na možnosť vinkulácie na účte v prospech predávajúceho, čo je bežná prax na Slovensku, nikto netušil o čom hovoríme. Notárska úschova je vhodná cesta, avšak notár neprijíma inú formu peňazí ako bankový šek. Žiadna hotovosť, žiadny prevod na účet. Šek vystaví samozrejme iba španielska banka, takže pred celým procesom kúpy je potrebné založiť si španielsky účet. My sme účet založili za pár minút v banke Sabadell, kde sa nepýtali na nič, nevyžadovali žiadne potrvrdenia ako iné banky, stačil iba pas. Účet nie je zdarma, platí sa cca 30 EUR kvartálne, v cene je debetná embosovaná platobná karta. Banka je zameraná aj na cudzincov, materiály sú v angličtine, ako aj všetky aplikácie, nástroje a na niektorých pobočkach po anglicky komunikujú aj niektorí zamestnanci.
Za vystavenie šeku banka požaduje 3 % zo sumy šeku, minimálne cca 60 EUR, maximálne 300 EUR. Počítajte s nákladom 60 EUR za šek na zálohu a 300 EUR za šek na doplatok. Banka Sabadell ponúka sprostredkovanie poistenia nehnuteľnosti a v prípade, že si ho od banky zoberiete, odpustí vám 75% poplatku za vystavenie šeku. Na prvý rok sa to rozhodne oplatí, následne sú na trhu oveľa lacnejšie poistenia s rovnakými podmienkami.
Notárska úschova zálohovej platby nás vyšla na 175 EUR.
Orientačný výpočet / kúpa bytu v hodnote 200.000 EUR
|
Položka |
Cena |
|
Cena nehnuteľnosti |
200 000,00 € |
|
Zálohová platba (šek) |
60,00 € |
|
Notárska úschova zálohy |
175,00 € |
|
Doplatok sumy (šek) |
300,00 € |
|
Notársky poplatok za spracovanie notárskej listiny |
700,00 € |
|
Notársky poplatok za sprocesovanie platby dane |
300,00 € |
|
Daň z prevodu (8%) |
16 000,00 € |
|
Poplatok katastra |
400,00 € |
|
Tlmočenie |
180,00 € |
|
Právna pomoc / konzultácie |
500,00 € |
|
Celkom: |
218 615,00 € |
|
Navýšenie voči základnej cene nehnuteľnosti |
9,3075 % |
Pri hľadaní informácií o nákupe nehnuteľnosti v Španielsku sme opakovane nachádzali informácie, že je dobré počítať s navýšením 10 - 15 %, takže v našom prípade sme obišli ešte celkom dobre.
Je samozrejme nevyhnutné počítať s ďalšími nákladmi. Nehnuteľnosť nekúpite počas jedinej návštevy Španielska a ak tu už dočasne nežijete napr. v prenájme, tak je potrebné počítať s viacerými výletmi na otočku. Ja som kúpu realizoval na 3 návštevy:
- obhliadky nehnuteľností
- podpis rezervačnej zmluvy a zaplatenie zálohy
- podpis kúpnej zmluvy a doplatenie
Treba počítať s vyššími cenami leteniek, pretože termíny si nevyberiete a musíte bookovať to, čo aktuálne je, zároveň musíte niekde bývať, niečo jesť. Počítal by som s nákladom okolo 1000 EUR.
Ako prebieha proces kúpy nehnuteľnosti v Španielsku
Akonáhle si vykonáte obhliadky a rozhodnete sa riešiť konkrétnu nehnuteľnosť - začne sranda. V stručnosti popíšem naše skúsenosti, pri jednaní s maklérmi a majiteľmi dvoch konkrétnych bytov. V jednom zo spomínaných bytov práve sedím a píšem tento blog.
Byt číslo 1: “Cuánto quieres pagar en dinero negro?”
V byte číslo jedna sme sa stretli s majiteľkou a realiťákom, ktorý obchod dohadoval. Byt bol fajn, dohodli sme sa na cene a predbežných podmienkach kúpy, všetko vyzeralo nádejne. Večer mi prišla od Juana správa na Whatsapp s otázkou koľko budem platiť “en dinero negro”, v preklade - na čierno. Že majiteľka by si želala 40-50 tisíc cash, zvyšok na zmluvu.
Je to jednoduché. Španielske zákony nepoznajú našu povestnú 5-ročnú lehotu, po ktorej majiteľ bytu nemusí z prípadného zisku z predaja platiť daň. Španieli platia vždy. Berúc do úvahy kúpnu cenu bytu pred 30 rokmi, ktorá mohla byť v prepočte z pesos na eurá snáď 30 tisíc a dnešnú predajnú cenu, bavíme sa o pomerne slušnom čísle, z ktorého musí predávajúci odviesť, ak sa nemýlim, 21% daň. A preto, “dinero negro” je v Španielsku pojem. Bavil som sa o tom s inými realiťákmi, vraj je to pomerne bežné (niektorí dokonca vravia o tom, že až 75 % nehnuteľností v Andalúzií je predávanych čiastočne na čierno). Netreba za tým hľadať automaticky snahu podviesť kupujúceho, ALE pozor.
Vzhľadom na to, že (ako už vieme) podľa španielskych zákonov platí daň nielen predávajúci, ale aj kupujúci, v prípade takejto “dohody” by sa aj kupujúci dopúšťal trestného činu krátenia dane. Samozrejme, motivácia neprezradiť sa je vzájomná a zrady zo strany predávajúceho by som sa neobával, avšak aj tu je jedno ale. Realitné kancelárie v Španielsku majú povinnosť hlásiť “podozrivé” predaje nákupy nehnuteľností cudzincami úradom a rovnakú povinnosť majú aj banky, je preto viac než pravdepodobné, že takúto transakciu by si skôr či neskôr niekto všimol.
Samozrejme existujú aj kreatívnejšie a menej nápadne postupy ako odovzdávať niekomu 50K v cashi, ale nakoniec sme sa nedohodli.
BYT ČÍSLO 2: ZAPLAŤ 3000 EUR, INAK SA NEBAVÍM
Druhý byt bol vysoko nad budget, aký sme si stanovili, ale páčil sa nám. Predával sa za skoro 220 tisíc, my sme boli ochotní dať max 200. Po krátkom pátraní po internete som zistil, že byt sa inzeruje už skoro polroka a začínal na cene 250 tisíc, takže zjavne to s jeho predajom nebude až také ružové. Rozhodli sme sa teda ponúknuť 190 tisíc, predpokladajúc, že realiťák sa ani neozve. Na prekvapenie sa ozval s požiadavkou - zaplaťte zálohu 3.000 EUR, podíšte rezervačnú zmluvu a až vtedy sa majiteľa spýtam či by s cenou súhlasil. Ak súhlasiť nebude, záloha sa vráti, ak súhlasiť bude, sprocesuje sa predaj. No, keďže ani 3.000 EUR nie je peniaz, o ktorý by sme chceli len tak prísť, dali sme si záležať už na textácií tejto prvej rezervačnej zmluvy (Contrato de Arras). Dva týždne pingpongovania zmluvy, bez akejkoľvek istoty či majiteľ vôbec bude s ponukou súhlasiť. Nestačilo zatelefonovať?
Náš postup nebol úplne štandardný, lebo sme najprv platili spomínanú 3-tisíc eurovú zálohu, následne 17.000 prvú splátku a cca o mesiac sme doplatili zvyšok. Bežne sa podpisuje najprv rezervačná zmluva (Contrato de Arras) a platí sa záloha vo výške cca 10 % ceny. Táto záloha sa buď platí priamo majiteľovi, realitke alebo sa dáva do notárskej úschovy (odporúčame notára).
1. Contrato de Arras / Acta de Depósito
Rezervačná zmluva definuje podmienky kúpy, termíny, cenu a pod., a ak sa rozhodnete zálohu dať zálohu (šek) do notárskej úschovy, notár o všetkom spíše zápisnicu, tzv. Acta de Déposito, kde sú taktiež definované podmienky uvoľnenia šeku z notárskej úschovy. Spravidla je toto naviazané na moment podpisu “kúpnej zmluvy”. V úvodzovkách, lebo u notára sa nič také nespisuje, ďalším a finálnym krokom po podpise Acta de Depósito je podpísanie Listiny o kúpe a predaji.
2. Escritura de Compraventa
Je notárska zápisnica z aktu predaja nehnuteľnosti a je právne záväznym dokumentom, ktorým nový vlastník preukazuje svoje vlastníctvo, aj pokým ešte nie je zmena zapísana v katastri. Aktu predaja sa zúčastňuje pôvodný majiteľ, nový majiteľ, ich právni zástupcovia, eventuálne tlmočník a samozrejme pracovníci notárskeho úradu. Notár vopred pripraví textáciu zápisnice, preverí nehnuteľnosť v rôznych registroch a defacto garantuje jej “čistotu”. Akékoľvek prípadne zistené nezrovnalosti zapíše do zápisnice. Posledné preverenie nehnuteľnosti prebieha pár minút pred podpisom, s cieľom preveriť či sa v tom istom momente u iného notára nedeje paralelný predaj. Výsledkom cca 2-3 hodinového sedenia u notára je tzv. Copia Simple - notársky overená kópia Escritura de Compraventa, ktorú novému majiteľovi odovzdáva notár a ten sa od tohto momentu stáva de jure vlastníkom nehnuteľnosti so všetkým čo k tomu prináleží. Ja som v tom momente prevzal aj kľúče od bytu. V momente podpisu listiny notár taktiež elektronicky zasiela do katastra blokáciu nehnuteľnosti, niečo ako plombu v našom katastri, ktorá zabezpečuje, že s nehnuteľnosťou od tohto momentu nebude možné nijako nakladať.
O 5 pracovných dní notársky úrad vystavuje originál Escritura de Compraventa, ktorý si nový vlastník vyzdvihne na úrade a vtedy aj zaplatí notárske poplatky.
3. Dane a zápis do katastra
Do 30 dní od nadobudnutia nehnuteľnosti je nový vlastník povinný zaplatiť ITP - daň z prevodu nehnuteľnosti. Následne sa s potvrdením o zaplatení dá ísť na kataster (Registro de la Propiedad) a požiadať o vklad vlastníckeho práva do katastra. Odporúčame požiadať notára o pomoc s týmto procesom, doporučí daňového poradcu. Pokiaľ však máte čas, chuť a nervy, dá sa tu pár stovák ušetriť a zariadiť si to svojpomocne.
4. Poplatky
Po kúpe nehnuteľnosti je samozrejme potrebné zaregistrovať sa v správcovskej spoločnosti nehnuteľnosti ako nový majiteľ a taktiež si urobiť zmluvu s elektrárňami. Elektrina sa dá vybaviť online, závisí od distribučnej spoločnosti, s ktorou chcete mať zmluvu. Správcovské poplatky detto - veľmi individuálne. Detto odporúčame poistku, ale ako som spomínal, tú vie zabezpečiť aj banka, s ktorou ste už určite komunikovali.
Na záver
Kúpiť nehnuteľnosť nie je jednoduchý proces ani v krajine, v ktorej ste doma, nieto ešte v zahraničí, ale nie je to ani nič tragicky náročné. Španielsko má však relatívne odlišné zákony, a najmä odlišné zvyklosti s ohľadom na rozdielnu mentalitu, takže treba sa pripraviť na prekvapenia a byť obozretný. Veríme, že blog pomohol a podarilo sa mi zosumarizovať všetky informácie, ktoré nám veľmi chýbali a nevedeli sme sa ich nikde na internete dopátrať. Ak by však niekto potreboval aj osobnú radu, v rámci možností rád pomôžem.